Porque os imóveis estão menores e mais caros?

No passado, era comum escutarmos: “Os cômodos de minha casa são grandes e muito confortáveis, e acomodam toda minha família e meus seis filhos de forma muito generosa”. Mas esta realidade foi se transformando ao longo dos tempos e, hoje, ela já é bem diferente. Atualmente, encontrar um imóvel com estas características e proporções deixou de ser comum e a decisão de compra do consumidor vai muito além de apenas um espaço maior para se viver. Os tempos são outros. As famílias encolheram. A vida é mais atribulada. O tempo é escasso. Em contrapartida, os profissionais da área imobiliária evoluíram, e seus projetos também. São projetos mais bem distribuídos, com quase nenhuma área perdida, e muito práticos. Porém, os custos não seguiram a mesma tendência e não encolheram. Na capital paulista, por exemplo, o tamanho de um apartamento médio diminuiu 28,4%, nos últimos anos, ao mesmo tempo em que o preço subiu 124%.

Diversos fatores contribuíram para essa alteração de comportamento de compra por parte dos consumidores, o que consequentemente também influenciou o modelo de oferta de produtos das construtoras. As mudanças sociais encabeçam essa lista, começando pelo hábito das famílias.  A composição familiar agora tem menos integrantes e o número de lares com mais de dois filhos diminuiu consideravelmente.

De acordo com o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o número de casais sem filhos passou de 15,2% para 20%, já o número de pessoas que vivem sozinhas subiu de 10,4% para 14,6% somente nesta década. A consolidação da presença feminina no mercado de trabalho também gerou alterações no dia a dia familiar e essas mudanças sociais estimularam a busca de uma vida mais simples e prática. Tal desejo é alinhado a menores ambientes residenciais, tanto pela praticidade quanto pelo menor custo de manutenção. Esses fatores também influenciam as tendências do mercado imobiliário.

 A localização do imóvel ganha destaque como um dos fatores essenciais para a compra e os empreendimentos próximos ao transporte público de massa, como trem e metrô, se tornaram sonhos de consumo devido a facilidade de mobilidade urbana. Não podemos deixar de lado a diminuição da capacidade de geração de renda da sociedade. O Brasil enfrenta uma grave crise financeira e política, o que impacta diretamente no poder aquisitivo das famílias, de modo que elas preferem ter um imóvel menor, mas com valor ajustado ao seu orçamento. 

Além desta realidade, do ponto de vista das construtoras , é imperativo seguir as exigências e regras urbanas atuais. Com altas contrapartidas propostas pelos órgãos públicos e com o aumento dos custos de forma geral, os preços dos imóveis aumentaram consideravelmente.  O atual plano diretor estratégico da capital paulista, por exemplo, exige medidas que podem aumentar em até duas vezes o valor do imóvel. Este plano, entre outras coisas, impõe regras mais restritivas para a produção das faixas 2 e 3 do Minha Casa Minha Vida, e não consegue auxiliar a produção de imóveis para as rendas de 0 a 3 salários mínimos. As medidas visam garantir um ordenamento urbano adequado, mas os profissionais da área alegam que elas inflam os custos e colaboram para tornar mais caro o já alto preço dos imóveis para o consumidor final. O potencial construtivo de cada terreno, que sempre foi de direito de seu proprietário, foi sendo retirado aos poucos e hoje o que impera são as Outorgas Onerosas e os Certificados de Compra de Potencial do terreno (Cepac) que, em benefício dos orçamentos municipais, são alguns dos exemplos que tornam os imóveis mais caros e com maior dificuldade de atender o consumidor.

 Novos tempos. Novos desafios. Mas sempre em tempo de ajustes e adaptações.

Rodrigo Luna, presidente da Federação Internacional Imobiliária (Fiabci-Brasil).