IBS E CBS no mercado imobiliário:  o que muda na compra, venda e locação

Há uma sensação equivocada de que a Reforma Tributária pouco alterará a dinâmica do mercado imobiliário. Essa leitura superficial pode custar caro. O IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) não representam apenas novos tributos – eles mudam a lógica econômica das decisões patrimoniais e expõem fragilidades em estruturas antes consideradas eficientes.

A promessa de simplificação cria uma falsa impressão de estabilidade. Na prática, a nova tributação amplia a incidência sobre atividades econômicas e exige que cada decisão imobiliária seja analisada sob perspectiva estratégica, e não apenas operacional. O impacto não está apenas na lei, mas na forma como os negócios serão estruturados daqui em diante.

Nas operações realizadas por pessoa física, o aumento do custo final pode ser significativo, sobretudo quando não há possibilidade de aproveitamento de créditos. Já nas estruturas empresariais, a não cumulatividade do IBS e da CBS pode gerar maior eficiência tributária – desde que exista planejamento real e juridicamente consistente.

É nesse contexto que a holding patrimonial ganha novo protagonismo. Estruturas societárias legítimas e bem-organizadas tendem a oferecer maior previsibilidade financeira, racionalização da gestão e potencial eficiência tributária na exploração de ativos imobiliários. Mais do que nunca, a organização patrimonial deixa de ser escolha sofisticada e passa a ser instrumento essencial de proteção econômica.

A locação de imóveis também muda de patamar. A forma de exploração e a estrutura adotada influenciam diretamente a carga tributária e a sustentabilidade financeira da atividade. Paralelamente, o avanço do cruzamento eletrônico de dados reduz o espaço para informalidades historicamente toleradas.

A Reforma Tributária não é apenas uma mudança normativa; é uma mudança de mentalidade. No novo cenário, decisões carregam um risco silencioso: pagar mais tributo sem perceber que a estrutura se tornou economicamente ineficiente!

Delcimara De Luca Sousa Pimentel, advogada.